La Federación Colombiana de Municipios que dirige Gilberto Toro (en la foto) propuso implementar de manera inmediata en todo el territorio nacional la Resolución 0384 de 2026 del Igac, con un cronograma claro hasta el 30 de junio de 2026, que permita revisar de forma regionalizada los casos atípicos derivados del cálculo automático de avalúos. Adicionalmente, por ello, pidió al Gobierno no seguir evadiendo su responsabilidad señalando a los mandatarios locales y a detener la desinformación y la estigmatización injustificada. “Colombia necesita soluciones, no acusaciones ni amenazas sin sentido”, anotó el gremio.
Casi una semana duraron las protestas en varias zonas del país, en rechazo al incremento del impuesto predial tras la actualización catastral del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), lo que impactó de forma directa corredores logísticos clave para sectores como el lácteo, el avícola y el transporte de carga y pasajeros.
Antes de que se anunciara el acuerdo entre el Gobierno Nacional y los manifestantes en el departamento de Santander, en su cuenta de X el presidente Gustavo Petro explicó: “El aumento de los avalúos es para ponernos al día como ordena la ley y el acuerdo de paz, el objetivo del gobierno es que los ricos paguen impuestos. La situación del impuesto lo determinan los alcaldes y Concejos, ellos ponen la tasa”.
Además, resultó positiva la Resolución 0384 de 2026 del Igac, con la cual facultó a los directores territoriales para ajustar los porcentajes de incremento de los avalúos.
Pero, ¿qué suscitó las manifestaciones en contra de la actualización catastral, que es un proceso clave para la planeación urbana, el cobro del impuesto predial y la seguridad jurídica de la propiedad?
El descontento radicó en los porcentajes de incremento de los avalúos catastrales en las zonas rurales de algunos municipios del país para la vigencia 2026, establecidos en la Resolución 2057 de diciembre del año pasado, expedida por el Igac.
En el texto de 227 páginas se fijaron aumentos de los avalúos de 2,5 millones por ciento para algunas zonas de Saravena, y otros de 1,5 millones por ciento y de 518.000 por ciento y de 422.000 por ciento, para otros sectores de esa población de Arauca.
Error en la base gravable
De acuerdo con Julio César Leal, tributarista y fundador de Leal Consulting & Cia, el problema radica en que el Congreso ha configurado de forma equivocada este impuesto, especialmente en lo relacionado con la base sobre la cual se calcula.
“Se han expedido al menos 21 leyes que han intervenido la base gravable, pero sin ajustarse a los principios que ha definido la Corte Constitucional”, explicó.
El punto central del debate está en la distinción entre valor de uso y valor de cambio (o valor comercial). Según Leal, la Corte Constitucional ha sido clara en que el impuesto predial grava el uso del suelo y no el valor de mercado de los inmuebles.
“El valor de uso corresponde al bien que una persona utiliza para vivir o desarrollar su actividad. En cambio, el valor comercial está asociado a la expectativa de venta en el mercado inmobiliario”, señaló.
Esta diferencia implica que un inmueble habitado no debería ser tasado con base en precios del mercado, ya que no está en venta.
El experto sostuvo que el principal error ha sido adoptar el valor comercial como base gravable del impuesto predial.
“Los municipios solo pueden gravar el uso del inmueble dentro de su territorio, no su comercialización. Eso corresponde a otros impuestos nacionales como renta o ganancia ocasional”, afirmó.
En su concepto, la base adecuada debería calcularse a partir del valor de adquisición del inmueble, menos la depreciación, más las mejoras realizadas. Este criterio se encuentra en estándares internacionales como la NIC 36 (que establece los procedimientos que una entidad aplicará para asegurarse de que sus activos están contabilizados por un importe que no sea).
Abusos en los cobros
Óscar Darío Pérez, representante a la Cámara por el Centro Democrático, mencionó que la problemática del impuesto predial es muy grave, pues más de 400 municipios en Colombia están actualizando el catastro.
“El problema es que la actualización catastral llevaba tantos años de no hacerse que están poniendo a los contribuyentes como si ellos fueran los responsables de esa falta de cuidado por parte del Estado. Y entonces llegan a unos avalúos catastrales absolutamente desbordados y traduciéndolos en mayores impuestos prediales a la gente”, expresó.
Según Pérez, en Antioquia más de 50 municipios están en esa situación. “Debemos, sin lugar a dudas, hacer aplicar las leyes que rigen la materia”.
Para el congresista la Ley 44 del año 90 y la Ley 1995 de 2019, de la cual fue su autor, defienden al contribuyente de los abusos que puedan cometer las administraciones municipales.
¿Qué es lo que tiene que hacerse? “Que cualquiera que sea el avalúo catastral, el impuesto no debe crecer de un año con relación al otro en más del IPC, del índice de precios al consumidor, si es de estrato 1, 2 y 3 o del IPC más 8, si es de estratos 4, 5 y 6 o sector industrial o comercial”, añadió el parlamentario.
Igualmente, aclaró que existen unas excepciones, pero enfatizó en que es la regla general, que haya justicia tributaria, que se consulte la capacidad de pago de la gente y que se escuchen los reclamos de la gente.
“Cuando la gente pregunta, ¿por qué me están subiendo el predial de esta manera tenga una respuesta? Por esa razón hay que hacer justicia tributaria, no pueden ser tan desconsideradas las administraciones de cargarle a los contribuyentes su deslucida actuación durante tantos años, su desidia en materia del impuesto predial”, declaró Pérez.
Movimientos sociales
Organizaciones como Dignidad Agropecuaria Colombiana, la Liga Nacional de Usuarios de Servicios Públicos Domiciliarios y la Escuela Manuela Beltrán calificaron como “inaceptable” la política catastral con enfoque multipropósito.
Estas organizaciones sociales cuestionan lo que consideran un aumento injustificado de los avalúos catastrales, que se traduce en un incremento del impuesto predial para propietarios urbanos y rurales.
Aseguraron que esta política desconoce la capacidad de pago de las familias y de los pequeños y medianos productores, tanto del campo como de la ciudad.
También señalaron que los Planes Nacionales de Desarrollo de este y otros gobiernos han promovido la actualización catastral con el objetivo de aumentar el recaudo de impuestos territoriales.
En su opinión, esto ha llevado a utilizar metodologías que acercan los avalúos catastrales a los valores comerciales del mercado inmobiliario, lo que consideran ajeno a la realidad de la mayoría de propietarios, en línea con las apreciaciones de Julio César Leal.
Advirtieron que equiparar el avalúo catastral con el valor comercial del inmueble genera un encarecimiento del impuesto predial.
Asimismo, sostuvieron que este enfoque desconoce que muchos propietarios no tienen fines especulativos, sino que utilizan sus inmuebles para vivienda o actividades productivas como la agricultura, la industria o el comercio.
Criticaron que los procesos masivos de actualización catastral no consideran adecuadamente las condiciones físicas, sociales y jurídicas de los predios, pero sí priorizan el componente económico vinculado al mercado.
El impacto de estos ajustes ha sido más evidente en departamentos como Santander, Boyacá y Cundinamarca, regiones donde los incrementos se aplicaron de manera más inmediata, al basarse directamente en avalúos comerciales.
En contraste, ciudades como Medellín y Bogotá han aplicado incrementos graduales, en línea con normas que buscan evitar impactos bruscos en los contribuyentes.
Salida técnica responsable y urgente
La Federación Colombiana de Municipios que dirige Gilberto Toro (en la foto) propuso implementar de manera inmediata en todo el territorio nacional la Resolución 0384 de 2026 del Igac, con un cronograma claro hasta el 30 de junio de 2026, que permita revisar de forma regionalizada los casos atípicos derivados del cálculo automático de avalúos.
Adicionalmente, por ello, pidió al Gobierno no seguir evadiendo su responsabilidad señalando a los mandatarios locales y a detener la desinformación y la estigmatización injustificada. “Colombia necesita soluciones, no acusaciones ni amenazas sin sentido”, anotó el gremio.
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