Pico y Placa Medellín
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Dos situaciones ocurridas en los últimos días me llevan a escribir esta columna.
La primera, en apariencia lejana, ocurrió en Ciudad de México: una marcha contra la “gentrificación”, protesta por la llegada de extranjeros a barrios como Roma o la Condesa, donde los manifestantes alegan que la presencia foránea está encareciendo todo.
La segunda, mucho más cercana, circuló en redes sociales: videos de una fila que se extendía por más de una cuadra, con docenas de personas intentando reservar un cupo en el lanzamiento de un proyecto de vivienda de interés social (VIS) en Medellín.
Aunque a primera vista ambas escenas parecen inconexas, convergen en un mismo punto El precio de la vivienda en Medellín y las posibles causas de su aumento. Muchos —a mi juicio, equivocadamente— atribuyen el alza al auge del turismo, la llegada de nómadas digitales y otros factores de demanda, diagnóstico similar al de los manifestantes en Ciudad de México. Los datos, sin embargo, señalan otra causa: la persistente baja construcción de vivienda en la ciudad durante la última década.
En el lanzamiento del proyecto VIS no estaban regalando nada: simplemente es una muestra de la cantidad de gente desesperada ante la escasez de viviendas que está encareciendo los precios. Una auténtica bomba de tiempo para la ciudad.
Datos sintetizados por Juan Sebastián Herrera, investigador en economía urbana de la Universidad de California, son elocuentes. Tras recopilar información de portales inmobiliarios, Herrera encontró que el precio de la vivienda en Medellín ya supera con amplitud al de Bogotá, rompiendo la tendencia histórica: desde 2024, el canon de arrendamiento por metro cuadrado en los estratos 5 y 6 es, en promedio, 34% y 19% más alto, respectivamente, que en la capital—ausencia de indicios de reversión incluida.
Esta carestía de vivienda en Medellín obedece menos al auge de Airbnb y otras plataformas renta corta —que al cruzar datos de AllTheRooms con el número de viviendas en la ciudad, representan menos del 1% del parque habitacional, y están concentrados sobre todo en El Poblado y Laureles— y mucho más a una oferta que lleva quince años prácticamente estancada.
Aunque la ciudad ha crecido en población y actividad económica, el mercado inmobiliario del área metropolitana de Medellín —que incluye el Oriente antioqueño— construye hoy menos vivienda que hace una década: en los últimos doce meses, según Galería Inmobiliaria, se vendió apenas el 65% de las unidades de vivienda que 10 años atrás.
El panorama es aún más dramático en la vivienda VIS. Ajustado por población, Medellín vendió el año pasado un tercio o menos unidades VIS que Bogotá, Barranquilla y Cali, y apenas el 13 % de esas unidades se comercializó dentro de la ciudad: la oferta se concentra en Bello, Rionegro y el sur del Valle de Aburrá, extendiendo la mancha urbana de la ciudad y alargando los tiempos de desplazamiento.
Peor aún, la escasez de vivienda asequible empuja a la informalidad. Como ha revelado la reciente temporada de lluvias, los asentamientos en la periferia no solo carecen de servicios públicos y acceso a muchos beneficios que trae estar en zonas más céntricas, sino que se ubican en zonas expuestas a deslizamientos de tierra e inundaciones.
Mientras la oferta de vivienda no crezca dentro de Medellín, los precios seguirán al alza; pocos asuntos resultan más apremiantes que adoptar políticas públicas capaces de ampliar esa oferta en el corto plazo.
