Tener casa propia sigue siendo un sueño lejano para miles de familias colombianas. Tanto así, que el país registra actualmente el mayor porcentaje de hogares en arriendo en lo corrido del siglo XXI, una tendencia que evidencia las crecientes barreras para comprar una vivienda.
Durante los últimos 20 años, los precios tanto del arriendo como de la vivienda han aumentado, aunque a ritmos muy distintos. Entre 2004 y 2024, el valor de la vivienda nueva y usada se incrementó en 466%, mientras que los arriendos solo lo hicieron en 116%, según cálculos de Corficolombiana. En otras palabras, el precio para comprar casa ha crecido cuatro veces más que el de arrendar, muy por encima del poder adquisitivo de los hogares colombianos.
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La situación es aún más crítica para las familias de menores ingresos, que ni siquiera con subsidios logran acceder a una vivienda propia. Aunque la Vivienda de Interés Social (VIS) fue diseñada para facilitar la compra entre los más vulnerables, hoy el 85% de la oferta se concentra en el valor máximo legal permitido de 150 salarios mínimos, lo que deja por fuera a quienes ganan menos de dos salarios mínimos —es decir, menos de $2.847.000—, incluso a los beneficiarios de los subsidios de las Cajas de Compensación Familiar.
El aumento del costo de la vivienda VIS en Colombia
Para dimensionar esto, en 2010 un hogar con un subsidio de 30 salarios mínimos podía acceder a una vivienda VIS de hasta 150 salarios mínimos, aportando un valor adicional de $61,9 millones, financiado con crédito, ahorro o recursos propios. Sin embargo, en 2024 y 2025, ese mismo hogar necesitaría disponer de cerca de $170 millones para cubrir la diferencia, lo que representa un esfuerzo adicional de $110 millones más que hace 15 años.
Este desajuste entre los ingresos, los precios y la efectividad de los subsidios ha configurado un mercado inmobiliario cada vez más excluyente, donde tener casa propia se ha vuelto un lujo y vivir en arriendo la única opción para millones de familias colombianas. Según Camacol, apenas cuatro de cada 10 hogares tienen hoy el potencial de acceder a una vivienda formal, mientras en 2022 eran siete de cada 10, lo que evidencia un deterioro significativo en la capacidad de adquisición.
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¿Un modelo insostenible?
En los últimos años, Colombia ha adoptado un modelo de subsidios orientado a apoyar a los hogares más vulnerables mediante estrategias que reduzcan el impacto de no contar con vivienda propia y faciliten su adquisición o mejoramiento.
En este contexto, la vivienda VIS fue creada para garantizar el derecho a una vivienda digna, por lo que en cada Plan Nacional de Desarrollo el Gobierno debe definir el tipo y el precio máximo de estas viviendas, teniendo en cuenta factores como el déficit habitacional, la capacidad de endeudamiento de los hogares, las condiciones del mercado y los recursos disponibles del Estado y del sistema financiero.
En el actual Plan de Desarrollo 2022–2026 se estableció que las viviendas VIS se comercialicen con un valor máximo de hasta 150 salarios mínimos, mientras que las Viviendas de Interés Prioritario (VIP) no pueden superar los 90 salarios mínimos. Asimismo, el Ministerio de Vivienda define los montos de los subsidios destinados a la compra, construcción, mejoramiento o arriendo de estas viviendas, los cuales también se calculan con base en el número de salarios mínimos vigentes.
Sin embargo, aunque la normatividad vigente busca mantener un criterio de progresividad y equilibrio entre el valor de los subsidios otorgados a los hogares y el precio de las viviendas ofertadas, en la práctica existen varios factores que están dificultando el acceso efectivo a una vivienda propia para los hogares de menores ingresos.
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Brecha financiera: la indexación del valor de la vivienda al salario mínimo
De acuerdo con la Asociación Nacional de Cajas de Compensación (Asocajas), la indexación del valor de la vivienda al salario mínimo ha ampliado la brecha financiera que los hogares deben cubrir, dificultando cada vez más el cierre financiero.
Esto ocurre, dijeron, porque un aumento del mínimo, lejos de compensar el alza en el precio de la vivienda mediante un mayor subsidio, ha terminado incrementando los recursos propios que las familias deben aportar, generando desistimientos, pérdidas económicas y manteniendo vigente el déficit habitacional.
Por esta razón, como se mencionó anteriormente, actualmente el 85% de la oferta de vivienda VIS se encuentra fuera del alcance de los hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos, ya que la de interés prioritario (VIP), la única alternativa realmente viable para estas familias, representa apenas el 8% de la oferta total del mercado.
“El valor de la vivienda está necesariamente ligado a los incrementos del salario mínimo. ¿Por qué? Porque todos los insumos de la construcción, así como los empleos de las personas involucradas en esta labor, dependen de él. Esto hace que el valor final del inmueble se vea, de alguna manera, disparado, especialmente porque los últimos aumentos del mínimo han sido muy altos y es probable que sigan siéndolo”, comentó a este diario Adriana Guillén, presidente ejecutiva de Asocajas.
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Agregó que, mientras tanto, el monto de los subsidios que podemos entregar por ley no está atado al salario mínimo, sino al Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que provoca que nuestros subsidios se queden rezagados frente al costo real de la vivienda
Acceso al crédito: un reto adicional
La dificultad para acceder a vivienda propia no solo está en el valor de los inmuebles, sino también en las limitaciones del crédito disponible.
El gremio pone como ejemplo que un hogar que accede a un subsidio equivalente a 30 salarios mínimos debe tener ingresos entre 1 y 2 salarios mínimos.
En este caso, el monto máximo que podría prestarle una entidad financiera sería de hasta 40 veces su ingreso, es decir, aproximadamente $90 millones. Esto deja un déficit adicional de $80 millones que el hogar debe cubrir con ahorro, cesantías o aportes a la cuota inicial, lo que hace que adquirir vivienda en estas condiciones sea un gasto prácticamente insostenible.
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“De igual forma, en el momento en el que el hogar solicita el subsidio de vivienda, este se asigna con el valor del salario del año de solicitud, y la tasa de indexación de los subsidios asignados por Cajas de Compensación es menor al 30%, es decir, que el 70% restante del subsidio no tiene una actualización del valor, y al tener en cuenta que el tiempo medio de entrega de un proyecto de vivienda nueva es de 36 meses y que la vivienda está siendo vendida en salarios mínimos del año de entrega y no del año de compra, el hogar además de compensar el incremento salarial, tendrá que asumir la pérdida del valor del dinero al no poder indexar el subsidio”, explicaron desde Asocajas.
Falta de subsidios del Gobierno
La concejal del Centro Democrático y expresidenta de Camacol, Sandra Forero, reveló que entre agosto de 2022 y septiembre de 2025, 206.161 hogares no lograron acceder a una vivienda, lo que equivale a 577.251 personas. Esta situación implicó que dejaran de invertir $60 billones en vivienda, cifra equivalente al 3,4% del PIB, reflejando no solo un problema social, sino también un impacto económico considerable.
Y es que el cierre del programa Mi Casa Ya golpeó al empleo, a las empresas y a las familias que habían ahorrado para su vivienda. Ante esto, se ha generado una mayor dependencia del subsidio otorgado por las Cajas, lo que ha derivado en un incremento de los desembolsos respecto a años anteriores. Para 2024 desembolsaron 121.585 subsidios por un valor de $1,66 billones, es decir, 9.360 subsidios más que en 2023.
No obstante, como los recursos son finitos, uno de los grandes retos para las Cajas es buscar alternativas de cofinanciación territorial e internacional que, en primer lugar, beneficien a la población que no se encuentra dentro del sistema de compensación y, en segundo lugar, complementen los recursos aportados por las Cajas para posibilitar el acceso a las soluciones habitacionales ofertadas en el mercado.
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Pero esto debe ir acompañado de mecanismos eficientes de ahorro para los hogares y de condiciones flexibles de acceso al crédito, que permitan incluir a los hogares más vulnerables dentro del sistema.
Propuestas de las Cajas de Compensación para mejorar el acceso a vivienda
Desde Asocajas consideran pertinente evaluar si el mecanismo de indexación de los subsidios y del valor de la vivienda VIS debería seguir vinculado al salario mínimo o, por el contrario, ajustarse según una dinámica regional que contemple la productividad, la empleabilidad y el poder adquisitivo de cada zona.
Por ejemplo, indicaron que, si los ajustes del valor de la vivienda hubieran ido de la mano con el aumento de la inflación o si el salario mínimo se ajustara en la misma medida que esta, los hogares tendrían que cubrir $125 millones, es decir, $45 millones menos de lo que deben aportar actualmente, lo que permitiría el cierre financiero a un mayor número de familias.
En este sentido, una de sus propuestas es implementar incentivos que aumenten la oferta de soluciones habitacionales de interés prioritario y de valores máximos de vivienda social por debajo de los 135 salarios mínimos.
Asimismo, destacaron la importancia de revisar la indexación al salario mínimo como factor determinante del valor de la vivienda en el país. Abrir la posibilidad de indexar la vivienda a otra variable relacionada con la inflación acumulada durante el año podría mitigar el efecto regresivo que el aumento del costo de la vivienda tiene sobre las familias a lo largo del proceso del negocio inmobiliario.
Finalmente, concluyeron que la concurrencia de subsidios (que es la combinación de subsidios otorgados por las Cajas de Compensación con los del Gobierno), aplicada tanto a la cuota inicial como a la tasa de interés, es fundamental para reducir la brecha entre el valor asumido por el hogar y el incremento del precio de la vivienda.
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“No se trata únicamente de aumentar el valor del subsidio o de ajustarlo en términos de salario mínimo, sino de implementar soluciones más estructurales que permitan cerrar estas brechas y hacer accesible la vivienda para quienes más la necesitan”, puntualizó la presidenta del gremio de las Cajas.
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